주택연금 조건과 월 수령액, 70세 3억이면 월 92만원

부부 중 한 사람만 만 55세를 넘고, 부부가 가진 집의 공시가격 합이 12억원 이하라면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 살던 집에 그대로 살면서 매달 연금을 받는 제도인데, 70세에 시세 3억원짜리 집을 맡기면 매달 약 92만 3천원이 나옵니다. 국민연금만으로 노후 생활비가 빠듯한 사람들이 가장 많이 검색하는 선택지입니다.

누가, 어떤 집이면 가입할 수 있나

한국주택금융공사(HF) 공식 기준으로 요건은 세 가지입니다.

첫째, 나이입니다. 부부 중 한 명만 만 55세 이상이면 됩니다. 과거 60세였던 기준이 낮아져, 이제는 50대 중반부터 가입이 열려 있습니다.

둘째, 집값입니다. 부부가 가진 주택의 공시가격 합산액이 12억원 이하여야 합니다. 다주택자라도 합산이 12억원 이내면 가입할 수 있고, 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 파는 조건으로 가능합니다.

셋째, 실제 거주입니다. 가입자나 배우자가 그 집에 주민등록을 두고 실제로 살아야 합니다. 대상 주택은 일반 주택뿐 아니라 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거 목적 오피스텔까지 포함됩니다.

월에 얼마를 받나

가장 궁금한 것은 결국 금액입니다. 아래는 한국주택금융공사가 공개한 종신지급방식(정액형), 일반주택 기준 월지급금 예시입니다. 2026년 3월 1일 신규 신청자부터 적용되는 조정 후 금액이며, 부부 중 나이가 적은 사람(연소자)을 기준으로 산정됩니다.

연령	1억원	2억원	3억원	5억원	7억원
55세	15만 6천원	31만 2천원	46만 8천원	78만원	109만 2천원
60세	21만원	42만 1천원	63만 2천원	105만 3천원	147만 5천원
65세	25만 2천원	50만 5천원	75만 8천원	126만 4천원	177만원
70세	30만 7천원	61만 5천원	92만 3천원	153만 9천원	215만 5천원
75세	38만 1천원	76만 2천원	114만 3천원	190만 6천원	266만 9천원
80세	48만 3천원	96만 6천원	144만 9천원	241만 6천원	338만 2천원

표에서 보이듯 같은 집이라도 가입 나이가 많을수록 매달 받는 돈이 커집니다. 여명이 짧을수록 같은 집값을 더 짧은 기간에 나눠 받기 때문입니다. 2026년 3월 조정으로 신규 가입자의 월지급금은 평균 3.13% 올랐고(72세·4억원 기준 129만 7천원 → 133만 8천원), 가입 시 내는 초기보증료율도 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 낮아졌습니다.

종신형과 확정기간형, 뭘 골라야 하나

지급 방식은 하나가 아닙니다. 크게 이렇게 갈립니다.

종신지급방식은 살아 있는 동안 계속 같은 금액을 받는 표준형입니다. 오래 살수록 유리하고, 노후 현금흐름을 평생 고정하고 싶은 사람에게 맞습니다. 확정기간방식은 10년·15년·20년처럼 정한 기간에 더 많은 금액을 받고 종료하는 방식입니다. 종료 후에도 집에서 계속 살 수 있습니다. 은퇴 직후 몇 년간 생활비가 더 필요한 사람에게 어울립니다.

이 밖에 주택담보대출이 남아 있으면 그 상환에 목돈을 먼저 쓰고 나머지를 월지급으로 받는 대출상환방식, 부부 기준 2억원 미만 주택에 기초연금 수급자 등 조건을 만족하면 월지급금을 최대 20% 더 받는 우대방식도 있습니다.

정리하면 판단 기준은 이렇습니다. 목돈 쓸 일이 없고 오래 살 것 같다면 종신 정액형, 초기 몇 년의 생활비가 급하다면 확정기간형이나 초기 증액형을 저울질하면 됩니다.

집값이 오르면 손해 아닌가

주택연금에서 가장 오해가 많은 부분입니다. 월지급금은 가입 시점의 집값을 기준으로 확정되므로, 나중에 집값이 올라도 매달 받는 금액은 늘지 않습니다. 반대로 집값이 떨어져도 이미 정해진 연금은 줄지 않습니다(공사가 보증).

나중에 정산할 때, 그동안 받은 연금 총액보다 집값이 크면 남는 차액은 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 받은 총액이 집값을 넘어서도 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 오래 살아 연금을 많이 받는 것이 가입자에게 손해가 아니라는 뜻입니다.

중도에 해지하면 어떻게 되나

여기에 함정이 있습니다. 가입은 신중해야 합니다.

첫째, 중도 해지하면 그동안 받은 연금 전액에 이자와 보증료를 더해 한 번에 상환해야 합니다. 둘째, 가입 때 낸 초기보증료(주택가격의 1.0%)는 원칙적으로 돌려받지 못하지만, 최근 일정 기간(환급 가능 기간이 확대됨) 안에 해지하면 이용 일수에 따라 일부를 환급받을 수 있습니다. 셋째, 해지 후에는 같은 주택으로 3년간 재가입이 제한되고, 다시 들 때 인지세 등 비용을 또 부담합니다.

즉 "일단 가입했다가 집값 오르면 해지하고 팔자"는 전략은 상환 부담과 재가입 제한 때문에 생각만큼 유리하지 않습니다.

가입 전 30초 자가진단

아래 항목에 대부분 해당한다면 예상연금조회를 해볼 단계입니다.

• ✅ 부부 중 한 명이 만 55세 이상이다
• ✅ 부부 합산 공시가격이 12억원 이하다
• ✅ 그 집에 실제로 살고 있다(전입)
• ✅ 자녀에게 집을 꼭 물려줄 계획이 크지 않다
• ✅ 국민연금만으로는 매달 생활비가 부족하다

매달 들어오는 연금으로 관리비와 병원비, 시니어 영양제 값 정도를 충당하려는 목적이라면 종신형이 무난합니다. 반대로 상속 계획이 뚜렷하거나 조만간 집을 팔아 이사할 생각이라면 다시 따져봐야 합니다.

가입을 고민 중이라면 한국주택금융공사(hf.go.kr) '예상연금조회'에 본인 생년월일과 주택가격을 넣어 실제 월지급금부터 확인하세요. 표는 예시일 뿐, 정확한 금액은 개인별 조회로만 확정됩니다.

출처: 한국주택금융공사 주택연금 안내