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은마아파트 재건축 확정 (2028년 착공 목표)…분담금 얼마나? 잠실주공5단지까지

모아봄·2026.07.03 11:06·1분 전

전용 84㎡에 살던 사람이 같은 평형의 새 아파트로 그대로 갈아타는 데 약 3억 2,000만 원. 대치동 은마아파트 조합원들이 이번에 받아 든 추정 분담금입니다. 낡은 1979년식 아파트가 최고 49층으로 다시 서기까지, 그 문턱을 넘는 값이 이 정도라는 뜻이죠.

강남 재건축의 오랜 상징이던 은마아파트가 2026년 7월 3일 서울 강남구로부터 사업시행계획인가를 받았습니다. 재건축 추진 이야기가 나온 지 20년을 훌쩍 넘겨 나온 결정이라, 부동산 커뮤니티가 하루 종일 들썩였습니다.

24년 끌어온 은마, 드디어 넘은 관문

은마아파트는 재건축 논의만 20년 넘게 이어져 온 단지입니다. 이번 사업시행계획인가는 그 긴 과정에서 착공 직전 단계에 해당하는 핵심 관문입니다. 강남구 김현기 구청장이 조합에 인가서를 직접 전달했고, 서울시는 이 단지를 '핵심 공급전략사업'으로 관리하겠다고 밝혔습니다.

특히 이번 인가는 서울시가 새로 손본 '신속통합기획 시즌2'가 적용된 첫 사례로 알려졌습니다. 정비계획 변경 결정 고시 이후 약 7개월 만에 인가가 나온 것으로, 그동안 재건축의 발목을 잡던 인허가 속도를 끌어올렸다는 평가가 나옵니다.

5,850가구·최고 49층, 착공은 2028년 목표

새로 지어질 은마아파트의 밑그림은 이렇습니다.

총 가구 수: 5,850가구 (지하 6층 ~ 지상 49층, 29개 동)
공공 물량: 공공임대 909가구 + 공공분양 195가구
일반분양: 320가구 안팎
착공 목표: 2028년

기존보다 가구 수가 크게 늘어나는 대규모 단지로 탈바꿈합니다. 다만 착공 '목표'가 2028년일 뿐, 관리처분계획 인가·이주·철거 등 남은 절차가 순조로워야 지켜지는 일정입니다.

관건은 분담금…추정치는 이렇습니다

조합원들이 가장 예민하게 보는 숫자가 분담금입니다. 언론 보도에 따르면 3.3㎡당 공사비 930만 원을 적용한 추정 분담금은 다음과 같습니다. 어떤 평형에서 어떤 평형으로 옮기느냐에 따라 금액 차이가 크므로 행을 나눠 정리했습니다.

기존 → 신축 평형	추정 분담금
전용 76㎡ → 신축 76㎡	약 4.2억 원
전용 84㎡ → 신축 84㎡	약 3.2억 원
전용 76㎡ → 신축 109㎡ (평형 확대)	약 15.4억 원

💡 헷갈리기 쉬운 점: '추정 분담금'은 확정 금액이 아닙니다. 실제 부담액은 이후 관리처분계획 단계에서 일반분양가, 최종 공사비, 금융비용 등이 반영돼 다시 계산됩니다. 지금 숫자는 어디까지나 사업시행계획 기준의 추정치입니다.

같은 평형을 유지하면 3~4억 원대지만, 더 넓은 평형으로 갈아타면 부담이 10억 원을 넘길 수 있다는 점이 눈에 띕니다. 재건축을 '내 집이 저절로 새것이 되는 일'로만 생각하기 쉬운데, 실제로는 이 분담금 구조를 이해하는 게 먼저입니다. 관심 있는 분이라면 재건축 절차를 정리한 부동산 재테크 입문서 한 권으로 용어부터 잡아두는 편이 뉴스를 읽기 훨씬 수월합니다.

잠실주공5단지도 나란히…강남 정비사업 '지각변동'

이번 화제의 또 다른 축은 잠실주공5단지입니다. 은마와 잠실주공5단지 등 강남권 대표 재건축 단지들이 비슷한 시기에 사업에 속도를 내면서, 강남 정비사업 시장 전체가 다시 움직이기 시작했다는 분석이 나옵니다. 강남구는 '강남 재건축 신속화 TF'를 운영하며 인허가 속도전에 나선 상태입니다.

다만 잠실주공5단지의 구체적 분담금·가구 수는 단지별 사업 단계가 달라 은마 수치와 그대로 비교하기 어렵습니다. 단지마다 용적률, 기부채납 비율, 공사비 협상 결과가 제각각이기 때문입니다.