전세사기 특별법 피해자 요건·신청 방법 (보증금 5억 이하)

보증금을 떼일 위기에 놓였을 때 가장 먼저 확인할 것은 '내가 전세사기 특별법의 피해자로 인정되는가'입니다. 이 결정을 받아야 LH 우선매수, 저리 대출, 긴급 주거지원 같은 후속 지원의 문이 열리기 때문입니다. 요건부터 신청까지 순서대로 짚습니다.

내가 피해자로 인정될까?

전세사기피해자로 인정받으려면 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제3조의 요건을 모두 충족해야 합니다. 국가법령정보센터 기준 핵심 요건은 다음 네 가지입니다.

요건	내용
① 대항력	주택 인도 + 전입신고 + 확정일자 (임차권등기·전세권 설정도 인정)
② 보증금	임차보증금 5억원 이하 (위원회가 여건 고려해 상향 조정 가능)
③ 다수 피해	경·공매 개시 등으로 다수 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 우려
④ 임대인 의도	임대인의 기망, 수사 개시, 반환능력 없는 양도·다수주택 취득 등 '떼먹을 의도'가 의심되는 상당한 이유

②의 보증금 상한은 원칙적으로 5억원이지만, 위원회가 지역·여건을 고려해 조정할 수 있는 여지를 두고 있습니다. 5억원을 조금 넘는다고 지레 포기하지 말고 신청해 판단을 받아보는 편이 낫습니다.

⏱ 30초 자가진단 — 아래를 체크해보세요.

• ☐ 이사 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아뒀다
• ☐ 보증금이 5억원 이하다
• ☐ 살던 집이 경매·공매에 넘어갔거나, 넘어갈 상황이다
• ☐ 집주인이 여러 채를 굴리다 보증금을 못 돌려주거나 연락이 끊겼다

네 칸에 대부분 체크됐다면 피해자 결정 신청 대상일 가능성이 높습니다. 한 칸이라도 애매하면 아래 상담 창구에서 케이스를 확인받으세요.

어디에, 어떻게 신청하나?

신청은 본인이 직접 해야 하며, 절차는 단계별로 진행됩니다.

1. 결정 신청 — 임차주택 소재지의 시·도에 피해자 결정을 신청 (전세사기피해자 지원관리시스템 jeonse.kgeop.go.kr에서 온라인 접수 안내)
2. 피해 조사 — 국토교통부 산하 조사관이 사실관계 확인
3. 위원회 의결·결정 통보 — 전세사기피해지원위원회가 심의해 인정 여부 결정
4. 지원 신청 — 결정문을 받은 뒤 주거·금융·법률 지원을 개별 신청

여기서 자주 헷갈리는 지점: '피해자 결정'과 '실제 지원'은 별개 단계입니다. 결정문을 받았다고 지원금이 자동 입금되는 게 아니라, 결정 이후 원하는 지원을 다시 신청해야 합니다.

무엇을 챙겨가야 하나?

접수 전에 아래 서류를 미리 준비하면 조사 기간이 단축됩니다.

서류	확인 포인트
임대차계약서	보증금액·계약기간·확정일자 도장
주민등록등본	전입신고 일자
임차권등기명령 결정문	있으면 대항력 입증에 유리
경매·공매 관련 서류	개시결정문, 배당 관련 통지 등

임대차계약서 원본과 등기 관련 서류는 흩어지기 쉬우니 임대차 계약 서류 보관함에 한데 모아두면 접수 때 헤매지 않습니다.

결정받으면 어떤 지원을 받나?

피해자로 결정되면 종합 지원 대상이 됩니다. 대표적으로 LH가 피해주택을 매입할 때 우선매수권을 넘겨받아 계속 거주하거나, 매입임대로 전환해 장기 거주하는 길이 있습니다. 이 밖에 버팀목 전세대출 등 저리 금융, 법률·심리 상담이 제공됩니다. 지원 항목과 조건은 케이스별로 달라 결정 이후 담당 창구에서 본인에게 맞는 것을 확인해야 합니다.

주의할 점

• 한시법이라 기한이 있습니다. 공식 안내 기준 2027년 5월 31일까지 피해자 결정을 신청할 수 있으니 미루지 마세요(정확한 마감은 접수 창구에서 재확인).
• 지역 지자체가 별도로 주는 지원금과 특별법상 지원은 다릅니다. 사는 곳 시·군·구의 추가 지원도 함께 알아보세요.
• 요건 충족이 애매할 때 혼자 판단하지 말고, 전세사기 피해지원센터나 주택도시보증공사(HUG, 1566-9009)에 먼저 상담하세요.

지금 보증금 반환이 막혀 있다면, 오늘 안에 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에 접속해 결정 신청 절차와 관할 시·도 창구부터 확인하세요. 신청 시점이 늦어질수록 경매 진행과 얽혀 대응이 복잡해집니다.

출처: 전세사기피해자 지원관리시스템 · 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 특별법