종합부동산세 1주택 얼마부터? 12억 공제·계산·공동명의

집 한 채 가진 사람이 종합부동산세(종부세)를 내야 하는 기준선은 생각보다 높습니다. 1세대 1주택자는 주택 공시가격이 12억원을 넘어야 비로소 종부세 대상이 됩니다. 공시가격은 시세가 아니라 매년 정부가 정하는 가격이라, 시세 15억~16억원대 아파트라도 공시가격이 12억원 이하면 종부세는 0원입니다.

과세 기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 주택을 소유한 사람에게 그해 12월에 고지서가 날아옵니다. 아래에서 누가 얼마를 내는지, 부부 공동명의가 왜 유리한지 실제 숫자로 따져봅니다.

공제금액 — 여기까지는 안 낸다

종부세는 개인이 가진 주택 공시가격을 모두 합한 뒤 공제금액을 뺀 것에 매깁니다. 공제금액은 두 가지로 갈립니다.

• 1세대 1주택자(단독명의): 12억원
• 그 외(다주택자, 공동명의 등): 각 인별 9억원

즉 부부가 각자 다른 집을 한 채씩 갖고 있으면 1세대 1주택 특례를 못 받아 각자 9억원씩만 공제됩니다. 반대로 한 집을 부부가 공동명의로 나눠 가지면 두 사람이 각각 9억원, 합산 18억원까지 공제받는 효과가 생깁니다. 이 차이가 종부세의 핵심입니다.

과세표준과 세율 — 계산 흐름

공제하고 남은 금액에 바로 세율을 곱하는 게 아니라, 공정시장가액비율을 한 번 더 적용합니다. 2026년 기준 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%

여기에 개인 2주택 이하 세율(과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%)을 적용합니다. 3주택 이상은 25억 초과 구간부터 중과세율이 붙습니다. 실제 고지 세액은 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼주기 때문에 아래 계산보다 조금 더 낮아집니다.

실제 계산 예시 — 공시가 15억 1주택

시세가 아니라 공시가격 15억원짜리 아파트를 단독명의로 가진 1세대 1주택자를 예로 들어봅니다.

과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원 종부세액(공제 전) = 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원

여기서 재산세 중복분과 뒤에 설명할 세액공제를 빼면 실제 부담은 더 줄어듭니다. 공시가격이 12억원 이하라면 과세표준 자체가 0이 되어 종부세는 나오지 않습니다.

단독명의 vs 부부 공동명의 — 어느 쪽이 유리한가

같은 공시가 15억 아파트를 부부가 5:5 공동명의로 가지면 계산이 완전히 달라집니다.

구분	공제금액	과세표준	종부세(공제 전)
단독명의(1주택 특례)	12억원	1억 8,000만원	약 90만원
부부 공동명의(각 9억)	1인당 9억, 합 18억	0원	0원

공동명의는 한 사람 몫이 7억 5,000만원이라 각자의 공제 9억원에 못 미쳐 종부세가 아예 안 나옵니다. 공시가격 합계가 18억원 이하라면 공동명의 쪽이 유리한 이유입니다.

다만 무조건 공동명의가 이기는 건 아닙니다. 공동명의는 다음에 설명할 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 공시가격이 아주 높거나, 집주인이 고령이고 오래 보유한 경우에는 단독명의로 두고 세액공제를 최대로 받는 편이 나을 수 있습니다. 그래서 국세청은 공동명의 1주택 부부에게 매년 9월 중 '1세대 1주택자 방식으로 과세해 달라'고 신청할 기회를 줍니다. 두 방식 중 유리한 쪽을 골라 신청하면 됩니다.

고령자·장기보유 세액공제 — 최대 80% 감면

1세대 1주택 단독명의자는 산출된 세액에서 두 가지 공제를 추가로 받습니다.

• 보유기간: 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%
• 연령: 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%

두 공제는 중복 적용되며, 합쳐서 최대 80%까지 깎아줍니다. 예컨대 70세이면서 15년 이상 보유했다면 연령 40% + 보유 50% = 90%지만 한도가 80%라 80%까지 감면됩니다. 앞서 예시의 90만원이라면 18만원까지 줄어드는 셈입니다. 오래 산 집 한 채를 지켜온 고령 1주택자의 부담을 크게 낮춰주는 장치입니다.

납부 — 고지서 확인과 분납

종부세는 신고할 필요 없이 국세청이 계산해 고지서를 보냅니다. 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 고지 내용은 홈택스에 로그인해 확인·납부할 수 있고, 모바일은 손택스 앱에서 처리됩니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 다음 해 6월까지 나눠 내는 분납도 가능합니다.

고지서가 예상보다 많다고 느껴진다면, 공시가격이 실제보다 과하게 잡혔는지, 공동명의 신청으로 줄일 여지가 있는지부터 점검하는 것이 순서입니다. 내 아파트 공시가격이 12억원(1주택)이나 9억원(공동명의 1인)을 넘는지부터 확인하고, 애매하면 홈택스 '세금모의계산'으로 직접 계산해 보세요.

출처: 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도, 국세청 — 종합부동산세 세율