일시적 2주택 양도세 비과세, 3년·2년 처분기한 정리

이사를 가려고 새 집을 먼저 사면 잠깐 집이 2채가 됩니다. 이때도 조건만 맞으면 파는 집(종전주택)에는 양도세가 붙지 않습니다. 핵심 숫자는 세 개입니다. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔고, 그 종전주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)했을 것. 다만 2026년 10월부터는 조정대상지역끼리 갈아탈 때 이 3년이 2년으로 줄어듭니다. 순서대로 봅니다.

1·2·3, 세 숫자만 기억하면 된다

일시적 2주택 비과세 특례는 국세청 안내 기준으로 다음 세 요건을 모두 채워야 합니다.

첫째, 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 신규주택을 취득해야 합니다. 종전주택을 산 지 1년도 안 돼 새 집을 사면 특례가 배제됩니다.

둘째, 종전주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 2년 이상 보유가 기본이고, 취득 당시 조정대상지역(2017년 8월 3일 이후 취득분)이었다면 2년 이상 거주까지 필요합니다.

셋째, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 이 3년 기한은 원칙적으로 주택 소재지가 조정대상지역인지와 관계없이 적용됩니다.

여기서 기준이 되는 '취득일'과 '양도일'은 각각 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라는 점을 헷갈리지 마세요.

'3년'이냐 '2년'이냐 — 2026년 10월 바뀌는 것

2026년 8월 기획재정부·국세청이 발표한 세제개편안에 따라, 조정대상지역 안에서 조정대상지역으로 갈아타는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 적용 시점이 중요합니다. 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고, 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 2년이 적용됩니다.

상황	종전주택 처분기한
비조정대상지역이 하나라도 끼는 경우	3년
조정 → 조정 (신규 2026.8.4 이후 취득 & 종전 2026.10.1 이후 양도)	2년
위 조정→조정이라도 그 전에 취득·양도한 경우	종전 규정(3년)

정리하면, 두 집 다 조정대상지역인 채로 최근에 갈아탄 경우만 2년, 나머지 대다수는 여전히 3년입니다. 내 집 두 채가 조정대상지역인지, 취득·양도 시점이 언제인지부터 확인하세요.

조정대상지역인지 헷갈린다면 국토교통부와 각 지자체 고시로 확인합니다. 2026년 9월 기준 규제지역은 수시로 조정되므로, 국토교통부·기획재정부 발표나 부동산 공시 포털에서 내 주택 소재지의 현재 지정 여부를 조회해 두는 게 안전합니다. 특히 취득 당시와 양도 시점의 지정 상태가 다를 수 있어, 요건 판단에는 '취득 당시' 조정대상지역 여부가 기준이 된다는 점을 기억하세요.

왜 종전주택을 먼저 팔아야 하나

가장 많이 놓치는 함정이 매도 순서입니다. 일시적 2주택 비과세는 '종전주택'을 먼저 양도할 때만 적용됩니다. 새로 산 신규주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않아 그대로 양도세가 과세됩니다. "어느 집을 파느냐"가 아니라 "먼저 산 집을 파느냐"가 기준이라는 점을 기억해야 합니다.

또 하나, 처분기한은 하루라도 넘기면 비과세가 통째로 사라집니다. 매수인 사정으로 잔금일이 미뤄지는 일이 흔하니, 기한이 임박했다면 잔금일을 기한 안쪽으로 넉넉히 잡아 계약하는 게 안전합니다.

12억 넘는 집이면 세금은 이렇게 계산된다

비과세라고 해도 양도가액 12억원까지만 전액 비과세이고, 12억을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 과세됩니다. 계산 구조를 간단한 예로 보겠습니다.

8억원에 산 종전주택을 3년 요건을 지켜 15억원에 양도했다고 가정합니다. 전체 양도차익은 7억원입니다. 이 중 과세 대상은 12억 초과분 비율만큼입니다.

• 과세 대상 양도차익 = 7억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 7억원 × 0.2 = 1억 4,000만원

즉 양도차익 7억원 중 5억 6,000만원은 비과세, 1억 4,000만원만 과세 대상입니다. 여기에 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제(1세대 1주택은 최대 80%)와 기본공제를 적용한 뒤 세율을 매기므로, 실제 세액은 이보다 크게 줄어듭니다. 위 수치는 구조를 보여 주는 단순 예시이며, 정확한 세액은 취득·양도가액과 보유기간을 넣어 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

흔한 실수 3가지

첫째, 종전주택 취득 후 1년이 지나기 전에 새 집을 사는 경우입니다. 1년 요건을 못 채우면 처분기한을 지켜도 특례가 없습니다.

둘째, 조정대상지역 취득분인데 2년 거주 요건을 놓치는 경우입니다. 보유만으로 되는 줄 알고 실거주를 안 하면 비과세가 깨집니다.

셋째, 상속·혼인·동거봉양 등으로 2주택이 된 경우를 일반 일시적 2주택과 똑같이 계산하는 것입니다. 이때는 별도의 특례(처분기한·요건이 다름)가 적용되므로, 사유가 다르면 국세상담센터(126)나 세무 전문가에게 내 상황을 확인하는 편이 안전합니다.

내 두 집이 조정대상지역인지, 신규주택 취득일과 종전주택 예정 양도일이 3년(또는 2년) 안에 들어오는지부터 달력에 표시해 두세요. 그다음 홈택스 양도소득세 모의계산으로 예상 세액을 뽑아 계약 일정을 잡으면 됩니다.

출처: 국세청 — 1세대 1주택 양도소득세 비과세 안내